香港物業管理條例懶人包：2026年牌照申請費用及法律責任一篇睇晒

《物業管理服務條例》（第626章）核心目標是什麼？

香港《物業管理服務條例》（第626章）（下稱《物管條例》）的頒布,標誌著本地物業管理行業邁向一個更專業化、規範化的新時代。此條例旨在為物業管理行業建立一套全面的發牌制度及規管框架,其最終目標是提升物業管理公司（物管公司）及從業員的專業水平與服務質素,從而更有效地保障業主與住戶的權益。

為何要設立全新的物業管理條例？

在《物管條例》實施前,香港物業管理行業的專業標準參差不齊,主要依賴業界自律及《建築物管理條例》（第344章）等相關法規進行間接管理。然而,隨著樓宇結構日趨複雜及業主權益意識提高,市場對專業、透明的物業管理服務需求日益殷切。舊有框架已不足以應對現代物業管理的挑戰,例如資金處理不當、服務水平低下及權責不清等問題。因此,設立一套專門的法律框架,旨在：

• 提升專業標準：為物管公司和從業員設定明確的資歷和經驗門檻。
• 增加透明度：規管業界的作業方式,特別是在財務管理和採購程序方面。
• 保障消費者權益：為業主提供一個清晰的投訴渠道和紀律處分機制。
• 促進長遠發展：鼓勵行業朝著更專業、更可持續的方向發展。

條例的主要監管對象是誰？

《物管條例》的監管對象主要分為兩大類別,分別是「物業管理公司」和「物業管理人」。

• 物業管理公司 (WMC)：任何在香港為有公契的物業提供超過一種類別的訂明物業管理服務的公司,都必須持有有效的物管公司牌照。服務類別涵蓋物業環境管理、財務管理、維修保養、設施管理及人事管理等。
• 物業管理人 (PMP)：在持牌物業管理公司中,擔任管理或監督角色,為公司提供的物業管理服務作出決策或發出指示的從業員。此類別再細分為「第1級」和「第2級」牌照,以對應不同層級的管理職責。

值得注意的是,該條例並非直接規管業主立案法團或前線的物業管理員工（如保安員、清潔工）,而是聚焦於提供決策和監督職能的公司及中高層管理人員。

物業管理牌照申請全攻略

《物管條例》下的發牌制度是整個規管體系的核心。無論是公司還是個人,只要符合條例的定義,就必須申領相應牌照方可合法提供服務。以下將詳細解析各類牌照的申請要求。

物業管理公司牌照的種類與申請資格

物業管理公司必須根據其業務性質申請相應牌照。申請公司須證明其具備提供服務的能力,主要資格要求包括：

• 適當人選：公司的每位董事及高級行政人員必須是「適當人選」,即具備良好品格及聲譽。
• 最低人員要求：公司必須聘用至少一名持牌物業管理人（第1級）及一名持牌會計師或合資格會計師。
• 財務穩健性：公司須證明其具備足夠的財政資源,例如維持指定的最低流動資金及實繳股本。
• 專業彌償保險：必須購買符合監管局要求的專業彌償保險,以保障因疏忽而引致的損失。

物業管理人（第1級）及（第2級）牌照的要求

針對個人的物業管理人牌照,監管局設立了兩級制,以反映從業員不同的資歷與職責。申請人必須證明自己是持有相關牌照的「適當人選」。

比較項目	物業管理人（第1級）牌照	物業管理人（第2級）牌照
職能定位	擔當總管、領導或監督角色,為物業管理服務作出宏觀層面的決策	擔當管理角色,為物業管理服務作出日常運作層面的決策或監督
學歷要求	持有認可的學士學位或同等學歷	持有認可的副學士學位、文憑或同等學歷
經驗要求	在取得學歷後,具備至少3年相關工作經驗	在取得學歷後,具備至少2年相關工作經驗
專業資格	通常需要持有監管局認可的專業團體會員資格	不作硬性要求,但持有相關資格具優勢
持續專業發展(CPD)	須在每個許可年度內完成指定時數的CPD活動	須在每個許可年度內完成指定時數的CPD活動

牌照費用、有效期及續期須知

所有牌照的有效期通常為三年。持牌人必須在牌照到期前按規定提交續期申請,並繳付相關費用。費用會根據牌照類型而有所不同,並可能由監管局定期檢討。申請人應留意物業管理業監管局 (PMSA)的官方公布以獲取最新資訊。續期時,持牌人必須證明其在牌照有效期內持續遵守所有發牌條件,包括完成持續專業發展（CPD）的要求。

特定情況下的豁免安排

條例設有過渡期安排,允許在條例生效前已具備豐富行業經驗但未能完全符合學歷或專業資格要求的從業員,透過「臨時牌照」途徑進入發牌制度。臨時牌照持有人需在指定期限內完成監管局認可的銜接課程,方可轉換為正式牌照。此外,對於僅提供單一服務類別的供應商（如單純的清潔或保安公司）,則可能無須申領物管公司牌照。

與《建築物管理條例》（BMO）的關鍵區別

許多人會混淆《物業管理服務條例》（PMSO）與《建築物管理條例》（BMO,第344章）。儘管兩者都關乎樓宇管理,但其法律定位與核心功能截然不同。可以說,一方是為「服務提供者」定規矩,另一方則是為「業主組織」賦權力。

法律定位：專業規管 vs 業主賦權

這兩條條例的根本區別在於其立法原意。 PMSO 的核心是「規管行業」,而 BMO 的核心是「賦權業主」。

• 《物業管理服務條例》(PMSO)：其本質是一部行業規管法。它設立物業管理業監管局,透過發牌制度,從專業資格、財務狀況、操作標準等方面對物管公司及物管經理人進行規管,確保服務質素達到專業水平。
• 《建築物管理條例》(BMO)：其本質是一部程序授權法。它為業主提供了一個法律框架,讓他們可以成立「業主立案法團」(Incorporated Owners, IO),並賦予法團法律地位和權力去管理其建築物的公用部分。例如,法團有權聘請或解僱物管公司、收取管理費、進行大型維修等。

權責劃分：持牌物管人與業主立案法團的角色

在實際操作中,兩條條例相輔相成。業主立案法團（依據BMO成立）是決策機構,而持牌物管公司（受PMSO規管）則是執行機構。

比較項目	持牌物管公司 / 物管人 (受PMSO規管)	業主立案法團 (依BMO成立)
角色	服務提供者、執行顧問	業主代表、決策機構、僱主
權力來源	與法團簽訂的《大廈公契》或管理合約	《建築物管理條例》及業主大會議決
核心職責	執行法團的決策、提供專業管理意見、處理日常運作	制定管理預算、決定重大維修、聘用或解僱物管公司
法律關係	作為法團的代理人或承辦商,履行合約責任	作為物業的擁有人代表,對物業管理有最終決策權

物業管理業監管局 (PMSA) 的角色與權力

物業管理業監管局（PMSA）是根據《物管條例》成立的法定機構,是推動整個行業專業化的核心引擎。它獨立於政府運作,被賦予廣泛的權力以履行其法定職能。

制定操守守則與最佳作業方式

PMSA 的其中一項重要職責是為持牌人制定專業的操守守則和最佳作業指引。這些文件為行業提供了清晰的道德和操作標準,涵蓋範圍極廣,例如：

• 處理客戶資金：如何開設和管理信託戶口,確保業主的資金得到妥善保管。
• 採購程序：制定公平、透明的招標程序,防止圍標和利益輸送。
• 處理投訴機制：要求物管公司設立有效的內部投訴處理程序。
• 防止利益衝突：就董事或員工可能遇到的利益衝突情況提供指引。

這些守則不僅是建議,違反相關規定的持牌人可能會面臨紀律處分。

處理投訴與執行紀律處分

當業主或公眾人士對持牌物管公司或物管人的專業操守有疑問時,可以向 PMSA 提出投訴。PMSA 獲賦權調查相關投訴,並對查證屬實的個案採取紀律行動。其權力包括：

• 進行調查：要求持牌人提供資料、文件或解釋。
• 召開紀律聆訊：由紀律委員會對涉嫌違規的持牌人進行聆訊。
• 施加處分：若裁定持牌人違反規定,PMSA 可施加多種處分,包括發出書面警告、命令持牌人糾正、罰款,甚至在嚴重情況下暫時吊銷或撤銷其牌照。

這個機制為公眾提供了一個有效的申訴渠道,大大增強了對物業管理行業的問責性。

常見問題 (FAQ)

1. 如果物管公司未持有牌照,會有什麼後果？

根據《物管條例》,任何符合定義的物業管理公司若在未持有有效牌照的情況下提供訂明物業管理服務,即屬刑事罪行。一經定罪,該公司的負責人可能面臨罰款甚至監禁。因此,業主立案法團在聘用物管公司時,必須核實其是否持有有效的PMSA牌照。

2. 作為單棟樓宇的業主,我需要聘請持牌物管公司嗎？

法例並無強制所有樓宇必須聘請物管公司。然而,如果您的樓宇決定聘請一家公司來提供多於一種類別的物業管理服務,那麼您就必須選擇一家已根據《物管條例》領有牌照的公司。這能確保您所獲得的服務達到法定的專業水平,並受到監管局的規管。

3. 條例生效後,對管理費有什麼影響？

《物管條例》本身不直接規管管理費的水平。管理費的釐定和調整,仍然由業主立案法團根據大廈公契及《建築物管理條例》的規定,通過業主大會的決議來決定。然而,條例的實施可能會間接影響管理成本,例如物管公司因需要購買專業彌償保險、增加合資格人手及提升系統等合規成本,這些成本可能會部分反映在管理費報價上。但從長遠看,專業管理能提升效率、避免浪費,有助於穩定物業的長遠價值。

4. 物業管理人牌照是否等同於地產代理牌照？

完全不同。物業管理人牌照由物業管理業監管局（PMSA）發出,規管的是物業的日常管理、維護和運營。而地產代理牌照則由地產代理監管局（EAA）發出,規管的是物業的買賣及租賃交易。兩者是截然不同的專業領域,受不同法例及監管機構規管。

總結

總括而言,《物業管理服務條例》（第626章）的全面實施,是香港物業管理發展史上一個重要的里程碑。它透過建立一個權威的監管機構和一套嚴謹的發牌制度,為整個行業的專業化奠定了堅實的法律基礎。對於物業管理公司和從業員而言,這既是挑戰也是機遇,促使他們不斷提升自身專業能力以符合發牌要求。對於廣大業主和住戶而言,這意味著他們的權益將得到更佳保障,能夠享受到更透明、更高質素的物業管理服務。理解條例的核心內容,不僅是從業者的必修課,也是每一位關心自身物業權益的業主應有的認知。

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