公屋申請2026完整指南:一文看清申請資格、入息上限及輪候時間

申請公屋前必讀：最新資格準則全面睇

香港的公共租住房屋（簡稱「公屋」）是重要的社會安全網,為合資格的低收入家庭提供可負擔的居所。然而,申請公屋並非易事,必須符合香港房屋委員會（房委會）訂立的一系列嚴格標準。在啟動申請程序前,深入理解各項資格準則,是確保申請順利的基石。

– 一般申請人（家庭及長者）基本申請條件

對於家庭申請者或年滿58歲並選擇以單人身份申請的長者,其基本申請門檻相對直接。申請人必須滿足以下所有條件,方可進入輪候冊：

• 年齡與身份：申請人必須在申請截止日期時已年滿18歲。
• 居港規定：申請人及所有家庭成員（如有）必須現居於香港並擁有香港入境權,該權利不受任何附帶居留條件所限制。此外,申請人必須在香港居住滿七年。
• 家庭成員關係：申請表上的家庭成員,必須是申請人的配偶、子女、父母、祖父母或外祖父母,且關係必須永久。
• 物業持有限制：申請人及所有家庭成員在香港均不得直接或間接擁有任何形式的住宅物業。
• 入息及資產：整個家庭的每月總入息和總資產淨值,不得超過房委會根據家庭人數訂定的最高限額。這是審核中最關鍵的一環,具體數額每年皆可能調整。

這些條件構成了申請的基礎框架,任何一項不符,申請都將被視為無效。對於計劃申請的家庭而言,提前審視自身的財務及家庭結構,是規劃未來的重要一步。這不僅是填寫一份表格,更涉及到對家庭長遠的香港家庭資產配置策略的思考。

– 非長者一人申請者計分制詳解

對於非長者（即年齡介乎18至57歲）的單身申請者,房委會採用「配額及計分制」（Quota and Points System, QPS）進行處理。此制度旨在根據申請者的年齡、等候時間等因素來決定其輪候的優先次序,其核心邏輯是：分數越高,優先次序越高。

計分制的運作方式如下：

• 基礎分數：申請者在登記時,會根據其年齡獲得一個基礎分數。年齡越大,基礎分數越高。例如,18歲的申請者得0分,19歲得9分,如此類推,每增長一歲加9分,直至44歲的234分。45歲及以後的申請者,分數為固定的243分。
• 輪候時間加分：申請每輪候多一個月,即可額外獲得1分。
• 額外加分：若申請者為公屋租戶的家庭成員,且其戶籍在申請登記時已在該公屋單位內,可獲30分的額外加分。

這個制度意味著,非長者一人申請的輪候時間通常遠超家庭申請者。這是一個基於社會資源公平分配的考量,但對於年輕的單身申請者而言,這無疑是一場漫長的等待。在等待期間,了解宏觀經濟環境,例如參考權威的大灣區金融指南,進行個人財務增值,或許是更為務實的策略。

2026年最新公屋入息及總資產淨值上限

入息與資產限額是公屋申請中最具決定性的財務指標。房委會每年均會對此進行檢討及更新,以反映香港的經濟狀況和通脹水平。所有申請者（包括家庭及一人申請）的每月總入息及總資產淨值,必須符合下表的規定。下表為2025年4月1日起生效的最新標準,可作為2026年申請的主要參考依據。

– 各家庭人數入息限額一覽表

下表清晰列出了不同家庭人數對應的每月最高入息及總資產淨值限額。值得注意的是,此處的「入息」指的是扣除法定強積金或公積金供款後的家庭總收入。

家庭人數	每月最高入息限額 (港元)	總資產淨值最高限額 (港元)
1人	$12,940	$286,000
2人	$19,730	$387,000
3人	$24,740	$505,000
4人	$30,850	$590,000
5人	$37,740	$655,000
6人	$42,730	$708,000
7人	$47,590	$755,000
8人	$52,940	$796,000
9人	$58,070	$867,000
10人或以上	$63,160	$925,000

– 總資產淨值計算方法與注意事項

如何準確計算總資產淨值？這往往是申請者最容易混淆的地方。總資產淨值不僅僅是銀行存款,它涵蓋了申請人及所有家庭成員名下持有的所有可變現資產,然後扣除所有負債。具體包括：

• 存款與現金：所有本地及海外的銀行活期、定期存款及手持現金。
• 投資工具：股票、債券、基金、信託、理財保險等。其價值以資產申報日當天的市場收市價計算。
• 商業資產：經營業務的淨資產,包括公司股份、商業資產等。
• 車輛與牌照：車輛的市值（需由認可的估價行評估）及的士、小巴等商業牌照的價值。
• 物業權益：雖然申請公屋不能持有住宅物業,但非住宅物業（如工廈、商舖、車位）的淨值仍需計算在內。

特別注意：用作遣散費或退休金的強積金或公積金,若在法定退休年齡前無法提取,通常不計算在資產內。然而,任何已提取或可隨時提取的部分則必須申報。準確申報資產是申請誠信的體現,任何虛報或漏報都可能導致申請被取消,甚至面臨法律責任。因此,清晰的香港家庭資產配置策略不僅有助於財富增長,也能在關鍵時刻提供清晰的資產證明。

公屋申請流程四部曲：由遞交表格到配房

公屋申請是一個標準化且嚴謹的流程,大致可分為四個主要階段。了解每一步的目標和所需文件,有助於申請者更好地掌握進度,避免因資料不全而延誤。

– 第一步：索取及遞交申請表格 (G272)

申請的第一步是獲取官方的申請表格。申請者可透過以下途徑索取《公共租住房屋申請表》（表格編號：G272）及相關申請須知：

• 網上下載：最便捷的方式是從香港房屋委員會官方網站直接下載PDF版本。
• 親身索取：前往各區公共屋邨辦事處、房委會客務中心或民政事務總署轄下各區諮詢服務中心。

填妥表格後,連同所有家庭成員的身份證明文件副本、入息及資產證明文件等,透過郵寄或親身遞交至房屋署申請分組。申請者亦可使用「智方便+」進行網上申請,實現無紙化遞交。

– 第二步：初步審批與登記日期

房屋署收到申請後,會進行初步審核,檢查表格是否填寫完整、基本資料是否齊備。若資料無誤,房屋署會向申請者發出一個帶有申請編號的「藍卡」,並確認其「登記日期」。這個日期極為重要,因為它將作為計算輪候時間的起點。一般來說,從遞交申請到收到藍卡,大約需要一至兩個月時間。

– 第三步：詳細資格審查會面

當申請接近輪候隊伍的前端時,房屋署會發信邀請申請人及所有家庭成員,在指定時間前往指定的屋邨辦事處進行詳細的資格審查會面。這一步是整個流程的核心,申請者必須帶齊所有證明文件的正本,包括但不限於：

• 身份證明文件
• 入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單）
• 資產證明（如銀行存摺、股票結單、保單價值證明）
• 住址證明
• 婚姻或出生證明（如適用）

審查主任會逐一核實文件的真偽和準確性,並可能就家庭狀況、入息來源等細節提問。誠實和合作是通過審查的關鍵。

– 第四步：成功登記與輪候配房

成功通過詳細資格審查後,申請者的狀態便會更新為「已登記」,正式進入輪候配房階段。房屋署會根據申請者的家庭人數、所選區域（市區、擴展市區、新界或離島）以及當時可供編配的單位資源,進行電腦派位。申請者最多可有三次配房機會,若三次均拒絕,其申請將被取消,需在一年後才能重新申請。

解構公屋輪候時間與「特快公屋編配計劃」

「要等多久？」這是每一位公屋申請者最關心的問題。輪候時間受多種因素影響,包括公屋供應量、申請人數及申請者類別。同時,房委會亦提供「特快公屋編配計劃」作為一個潛在的加速選項。

– 各類別申請者平均輪候時間參考

房委會定期會公布各類申請者的平均輪候時間。截至2024年底的數據顯示：

• 一般申請者（家庭及非長者一人）：平均輪候時間約為 5.7 年。
• 長者一人申請者：平均輪候時間相對較短,約為 3.8 年。

需要強調的是,這僅為「平均」時間,數據基於過去12個月成功獲配單位的申請者。個別申請的實際輪候時間,會因其登記日期、選擇區域、家庭狀況等因素而有很大差異。非長者一人申請者因「配額及計分制」的限制,實際輪候時間可能遠超平均數。

– 如何透過「特快公屋」計劃縮短輪候時間？

「特快公屋編配計劃」（Express Flat Allocation Scheme）是房委會推出的一項特殊安排,旨在為部分輪候冊上的申請者提供一個提早上樓的機會。此計劃的特點是,所推出的單位通常是一些受歡迎程度較低的單位,可能涉及以下情況：

• 涉及不愉快事件：單位內曾發生自殺或兇殺案。
• 結構或設計問題：例如單位內部設計較為特殊,或曾有結構問題（雖已修復）。
• 位置或環境因素：單位可能位於較偏遠的地區,或鄰近垃圾房等不受歡迎的設施。

此計劃每年推出一次,合資格的申請者會收到邀請信。他們可以根據房委會提供的單位名單自由選擇。選擇此計劃的優勢是顯著縮短輪候時間,但代價是需要接受單位的某些已知缺陷。對於有迫切住屋需求,且不介意單位背景的申請家庭而言,這無疑是一個值得考慮的選項。

FAQ 常見問題

1. 公屋申請需要準備哪些核心證明文件？

在詳細資格審查階段,您需要準備所有申請成員的香港身份證、出生證明（如有子女）、過去6至12個月的入息證明（如公司發出的糧單、稅務局的評稅通知書、銀行月結單等）,以及申報資產的證明文件（如銀行存摺/月結單、股票結單、保險單的現金價值證明文件等）。所有文件均需提供正本以供核實。

2. 如果入息或資產輕微超過上限應如何處理？

房委會對入息和資產限額的執行非常嚴格。若在遞交申請或資格審查時超出上限,申請將不獲受理或被取消。建議在申請前精確計算,確保符合資格。若因短期收入波動（如年終花紅）而暫時超額,可考慮在收入穩定至合資格水平後再遞交申請。任何意圖隱瞞或作假帳的行為均屬違法。

3. 網上申請與郵寄表格有何分別？

兩者在法律效力上完全相同。網上申請（需使用「智方便+」進行數碼簽署）的優勢在於便捷、環保,且能即時獲得申請編號,處理速度可能稍快。郵寄或親身遞交則適合不熟悉電腦操作的申請者。無論選擇何種方式,填寫資料的準確性都是最重要的。

4. 「特快公屋編配計劃」的單位可以轉換或出售嗎？

透過「特快公屋」計劃獲配的單位,與普通公屋一樣,租戶需遵守租約條款。但在購買該單位時（如通過「租者置其屋計劃」）或申請「綠表」資格購買資助房屋時,可能會受到一定的轉讓限制,例如在指定年期內（通常為首次轉讓契據日期起的五年內）只能以指定價格售回給房委會,不能在公開市場自由轉售。具體條款需參考當年的計劃細則。

總結

香港的公屋申請是一項程序嚴謹、耗時較長的民生政策。從理解自身是否符合基本資格、準確計算家庭入息與資產,到按部就班完成申請流程,每一步都要求申請者細心與耐心。對於家庭申請者,及早準備是關鍵；而對於非長者一人申請者,則需對「配額及計分制」有清晰認知,並對漫長的輪候時間有心理準備。無論如何,保持資料的真實與完整,是貫穿整個申請過程不變的核心原則。「特快公屋編配計劃」則為部分申請者提供了另一種可能,但在選擇前必須權衡其利弊。希望本指南能為有意申請公屋的大灣區居民提供一個清晰、專業的參考框架。

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