【房屋署最新消息2026】公屋申請入息限額輪候時間及居屋綠置居全攻略

香港房屋政策深度解析：2026年公屋、居屋及各類資助房屋展望

在粵港澳大灣區的金融版圖中,香港的房屋政策不僅是民生議題,更是影響本地經濟、人才流動與社會資本的重要金融指標。對於金融從業者與投資者而言,理解香港房屋委員會（房委會）及房屋署的最新動態,是評估市場穩定性與預測未來趨勢的關鍵一環。本文旨在提供一份專業、全面的指南,深入剖析2026年的公共房屋申請資格、輪候狀況,以及各項資助房屋計劃的最新佈局。

2026年公屋申請資格預測：入息及資產限額一覽

公共租住房屋（公屋）是香港房屋階梯的基石。其申請資格審查極為嚴格,核心在於家庭每月總入息及總資產淨值不能超過房委會訂立的限額。雖然2026年的官方數據尚未公布,但我們可以根據2024年4月1日起生效的最新標準進行專業預測與準備。這些限額每年均會按既定機制進行檢討,以反映香港的經濟及社會變化。

最新家庭入息及資產限額標準 (2024/25年度參考)

以下表格清晰展示了不同家庭人數對應的入息與資產上限。值得注意的是,這些數字已扣除強制性公積金（MPF）供款。對於計劃在2026年提交申請的家庭,這些數據是極具參考價值的基準線。

家庭人數	每月最高入息限額 (港元)	最高資產淨值限額 (港元)
1人	$12,940	$286,000
2人	$19,730	$387,000
3人	$24,540	$505,000
4人	$30,540	$590,000
5人	$37,740	$655,000
6人	$42,730	$713,000
7人	$47,530	$766,000
8人	$52,940	$815,000
9人	$58,070	$884,000
10人及以上	$63,130	$945,000

資料來源：香港房屋委員會。數據為2024/25年度標準,僅供2026年規劃參考。

資產審查要求及計算方法

資產審查是公屋申請中至關重要的一環,任何錯報或漏報都可能導致申請資格被取消。那麼,哪些資產需要被計算在內？

• 存款、現金及借貸：涵蓋申請人及所有家庭成員在香港及香港以外地區持有的所有銀行存款、股票、債券、理財投資工具及手頭現金。同時,家庭成員之間的商業或個人借貸也需申報。
• 車輛價值：家庭擁有車輛的市值（扣除未償還的分期付款金額後）將被計入資產。
• 物業權益：在香港及境外持有的任何住宅、商業或工業物業,及其相應的土地權益,都必須申報。
• 的士或客貨車牌照：相關牌照的市值亦是資產的一部分。
• 保險計劃：具有現金價值的人壽或儲蓄型保險計劃。

精確計算並如實申報家庭總資產,是確保申請流程順暢無阻的先決條件。建議申請人提前整理所有財務文件,以應對房屋署的審查。

最新公屋輪候及編配情況

對於香港的基層家庭而言,「上樓」是改善生活質素的關鍵一步。公屋的平均輪候時間因此成為了衡量房屋政策成效的核心指標,亦是社會情緒的「晴雨表」。

各類申請者平均輪候時間參考

根據房委會截至2024年3月底的最新數據,公屋輪候情況如下：

• 一般申請者（家庭及單身人士）：平均輪候時間為5.7年。這個數字反映了從登記申請到首次配屋的平均時長,是市場最為關注的指標。
• 長者一人申請者：平均輪候時間為3年。房委會對長者申請者設有配額及計分制,旨在讓年長且有迫切住屋需求的申請者能更快獲得編配。

需要注意的是,「平均輪候時間」是一個回溯性指標,它反映的是過去12個月內成功上樓申請者的等待時間。對於新申請者而言,未來的實際輪候時間仍受制於公屋供應量、申請人數及地區選擇等多重因素。

如何網上查詢公屋申請進度？

隨著金融科技的普及,房屋署亦提供了便捷的電子查詢服務。申請人無需再耗費時間親身前往辦事處或致電查詢。那麼,如何才能輕鬆掌握自己的申請進度？

1. 登入「公屋申請電子服務」平台：申請人可前往房委會的官方網站,尋找「電子服務」入口。
2. 輸入申請編號及身份證號碼：使用您的公屋申請檔案編號（G-xxxxxx-x 或 U-xxxxxx-x）及香港身份證號碼進行登入。
3. 查閱實時狀態：成功登入後,系統將清晰顯示您的申請目前所處的階段,例如「已登記」、「調查中」或「已達詳細資格審查階段」等。
4. 更新資料（如適用）：平台同時允許申請人更新聯絡資料或家庭成員變動等資訊,確保房署能及時與您聯絡。

定期利用此網上工具,能讓您對自己的輪候進度有更清晰的掌握,從而更好地規劃未來。

其他資助房屋計劃最新動態

除了公屋,房委會亦提供多種資助出售房屋計劃,為不同收入階層的市民構建置業階梯。這些計劃的申請時間表、定價策略及轉售限制,都是市場關注的焦點。

「居屋2026」及「綠置居2026」時間表預測

居者有其屋計劃（居屋）和綠表置居計劃（綠置居）是資助房屋市場的兩大主力。基於過往數年的推售節奏,我們可以對2026年的時間表做出以下預測：

• 「居屋2026」：預計將於2026年第二季度接受申請,並在同年第四季度進行攪珠,隨後在2027年初開始揀樓。居屋主要面向合資格的白表（私營房屋住戶）及綠表（公屋住戶）申請者。
• 「綠置居2026」：此計劃專為綠表人士而設。預計將於2026年第三或第四季度推出,申請及攪珠流程通常較居屋為快。

這些計劃的單位售價通常是參考同區市值扣減一定折扣率（例如三成或四成）而定,使其遠低於私人市場價格,對合資格買家極具吸引力。

「特快公屋編配計劃」申請資格及注意事項

面對漫長的輪候隊伍,如何才能突圍而出？「特快公屋編配計劃」或許就是部分申請者的答案。此計劃旨在將一些受歡迎程度較低（可能涉及特殊背景,如鄰近垃圾房或曾發生不愉快事件）的單位,以更快的速度編配給輪候冊上的合資格申請者。

• 申請資格：持有有效公屋申請編號,且輪候時間已超過一定年期（通常為3年）的申請者,將有機會收到房署的邀請信參與此計劃。
• 選樓機會：申請者可根據獲邀的優先次序,在特設的單位列表中自由揀選。
• 重要考量：選擇此計劃意味著接受單位的既有狀況。成功揀選單位的申請者,在未來一段時間內（通常為3年）將不能再以綠表資格申請居屋等資助房屋。這是一個需要審慎權衡的「機會成本」。

過渡性房屋申請渠道與項目概覽

為紓緩基層家庭的住屋壓力,政府近年大力推動過渡性房屋項目。這些項目由非政府機構營運,為正在輪候公屋或有迫切住屋需要的家庭提供臨時居所。

• 申請渠道：申請人可直接向營運各個項目的非政府機構遞交申請,或透過社福機構轉介。
• 項目特點：過渡性房屋通常採用組裝合成建築法,興建速度快。租期一般為2至3年,租金水平低於市值,旨在為住戶提供一個穩定的中轉站,直至他們成功獲派公屋。
• 地點分佈：項目遍佈全港各區,包括元朗、荃灣、深水埗等地。申請人可根據自己的工作及生活圈選擇合適的項目。

總結

總體而言,香港的資助房屋體系是一個結構複雜但層次分明的多層階梯。從基礎的公屋輪候,到具備資產增值潛力的居屋與綠置居,再到提供靈活性與即時性的特快計劃及過渡性房屋,共同構成了一個完整的政策支持網絡。對於身處大灣區的金融專業人士和投資者而言,深入理解這一體系的運作規則、申請門檻及未來供應預測,不僅有助於為客戶提供更全面的財務規劃建議,更是洞察香港社會經濟脈搏的重要窗口。隨著大灣區置業成本比較日趨重要,香港資助房屋的價值與挑戰將持續成為焦點。

FAQ 常見問題

1. 若家庭入息或資產輕微超出限額,會馬上被取消公屋申請資格嗎？

在首次申請階段,入息或資產超出限額將不符合資格。但對於已入住的公屋租戶,房委會設有「富戶政策」。若家庭入息超出現行公屋入息限額2至3倍,需繳交1.5倍租金；超出3至5倍,則需繳交雙倍租金。若入息超出限額5倍,或資產超出限額100倍,或在港擁有住宅物業,則必須遷出單位。政策設有一定的緩衝區間,而非立即取消資格。

2. 居屋與綠置居在金融屬性上的主要分別是什麼？

兩者核心分別在於目標客群與定價折扣。居屋同時面向綠表（公屋租戶）和白表（私營房屋居民）申請者,市場基礎更廣,其定價折扣率相對較低（如市值七折）。而綠置居僅限綠表人士申請,旨在加快公屋流轉,其定價折扣通常更大（如市值五折或六折）,意味著初始投入成本更低,但其二手市場的潛在買家群體也相對較窄。

3. 什麼是「富戶政策」？它對資產規劃有何影響？

「富戶政策」是房委會針對不再符合資助資格的公屋租戶而設立的機制。租戶在入住滿十年後,須每兩年進行一次入息及資產申報。此政策要求公屋住戶對家庭的長遠資產增長有清晰規劃。例如,一筆過的大額投資回報或繼承資產,都可能觸發富戶條款。因此,公屋家庭在進行任何重大財務決策前,都應評估其對居住權的潛在影響。

4. 「特快公屋編配計劃」的單位,其銀行按揭或轉售會否受影響？

「特快公屋編配計劃」的單位本質上仍是出租公屋,不涉及買賣,因此不存在銀行按揭問題。住戶僅擁有租住權。未來若住戶透過「租者置其屋計劃」（如有）購入該單位,其業權與普通租置單位無異,屆時的按揭申請與轉售限制將按該計劃的特定條款處理,但銀行在審批時可能會考慮單位的特殊背景。

5. 過渡性房屋的居住經驗,對日後申請公屋或居屋有幫助嗎？

居住在過渡性房屋本身不會為公屋申請「加分」或縮短輪候時間。公屋的編配嚴格按照登記日期及計分制度進行。然而,過渡性房屋提供了一個穩定且租金可負擔的居住環境,讓申請人可以在更安穩的狀況下繼續輪候公屋,避免因惡劣居住環境而產生額外的經濟與精神壓力。它是一種間接的、社會層面的支持,而非直接的申請優勢。

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