什麼是「租者置其屋計劃」（租置計劃）？
「租者置其屋計劃」（Tenants Purchase Scheme, TPS）,簡稱租置計劃,是香港房屋委員會（房委會）於1998年推出的一項資助房屋政策。其核心目標是讓特定的公共租住房屋（公屋）租戶,能以低於市值的價格購買他們現正租住的單位,從而實現置業安居的夢想,並提升社會的房屋自有率。此計劃下的單位被稱為「租置單位」。
本文核心要點
- 計劃核心：允許合資格公屋租戶以折扣價購買現居單位,化租為業。
- 覆蓋範圍：目前涵蓋全港39個指定公共屋邨,涉及約18.4萬個單位。
- 定價優勢：售價極具吸引力,根據評估市值扣除特殊折扣計算,讓上車更為輕鬆。
- 產權限制：與其他資助房屋一樣,設有轉讓限制期,確保資源用於自住需求。
- 政策前瞻：市場持續關注政府會否重推或擴大計劃,納入更多屋邨。
租置計劃的背景與目的
租置計劃的誕生,旨在回應市民對自置居所的強烈訴求。透過提供一個可負擔的置業階梯,該計劃不僅協助了數以萬計的家庭成為業主,也促進了社會的穩定性。其主要目的可歸納為：
- 滿足置業需求：為收入有限的公屋家庭提供一個切實可行的置業選項。
- 促進社會流動：幫助租戶將租金開支轉化為房屋資產,有利於財富積累。
- 提升屋邨管理：業主身份的轉變,能有效提升居民對屋邨設施維護和管理的參與度及歸屬感。
與綠置居、居屋有何分別？
對於金融從業者和投資者而言,釐清不同資助房屋計劃的定位至關重要。租置計劃、綠表置居計劃（綠置居）及居者有其屋計劃（居屋）雖同為資助房屋,但在目標對象、定價及單位選擇上存在顯著差異。三者之間猶如不同風險與回報的投資工具,適合不同需求的家庭。
| 比較項目 | 租者置其屋計劃 (TPS) | 綠表置居計劃 (GSH) | 居者有其屋計劃 (HOS) |
|---|---|---|---|
| 購買對象 | 指定39個租置屋邨的現租戶 | 主要為公屋租戶及合資格綠表人士 | 綠表及白表申請者 |
| 單位性質 | 購買現居的舊有公屋單位 | 新建的資助出售房屋單位 | 新建的資助出售房屋單位 |
| 單位選擇 | 僅限自己現租住的單位,無選擇空間 | 可選擇該期推出的新建屋苑及單位 | 可選擇該期推出的新建屋苑及單位 |
| 定價折扣 | 折扣率最高,以評估市值的一至兩折定價 | 折扣率較居屋為高,約市價四至五折 | 折扣率相對較低,約市價五至七折 |
| 維修責任 | 業主需共同承擔屋邨的維修開支 | 由業主立案法團共同負責 | 由業主立案法團共同負責 |
最新租者置其屋計劃完整屋邨名單
截至目前,納入租者置其屋計劃的屋邨共有39個。這些屋邨分佈於香港各區,為合資格租戶提供了成為業主的機會。值得注意的是,自2005年後政府已終止推出新的租置計劃屋邨,因此目前的名單是固定的。以下為按地區劃分的完整列表：
❖ 九龍及港島區屋邨名單 (共13個)
- 黃大仙區：竹園北邨、慈樂邨、鳳德邨、黃大仙下邨(一區)、東頭(二)邨
- 觀塘區：翠屏(北)邨、德田邨、順安邨、田灣邨
- 深水埗區：李鄭屋邨、南昌邨
- 港島東區：利東邨、興東邨
❖ 新界區屋邨名單 (共26個)
- 沙田區：利安邨、博康邨、恆安邨、廣源邨、顯徑邨、沙角邨
- 屯門區：建生邨、良景邨、山景邨、田景邨
- 葵青區：長發邨、長康邨、青衣邨、葵興邨
- 將軍澳區：景林邨、寶林邨、翠林邨
- 大埔區：富善邨、太和邨、運頭塘邨
- 粉嶺區：華明邨、祥華邨、太平邨
- 元朗區：朗屏邨
- 馬鞍山區：耀安邨
- 荃灣區：象山邨
租置計劃申請資格、流程及時間線
了解自身的資格與申請流程,是把握租置計劃機遇的第一步。整個流程設計旨在確保合資格的現租戶能順利完成交易。
誰有資格申請購買租置單位？
申請資格的核心原則是,申請人必須是房委會轄下指定39個租置屋邨的現租戶。具體而言：
- 申請人身份：必須為單位租約上註明的戶主或其配偶。
- 家庭成員資格：名列在租約上的家庭成員,若戶主決定不購買,亦可透過「家有長者優先選樓計劃」或相關安排,在符合特定條件下申請購買。
- 無擁有其他物業：申請人及其家庭成員在購買租置單位時,均不能擁有任何香港住宅物業。
- 「暫准居住證」持有者：此類人士不符合購買資格。
詳細申請步驟及所需文件
購買流程相對直接,房委會已將程序標準化,以協助租戶完成交易。
- 接收認購要約：房委會會向所有合資格的租戶寄發附有單位售價的認購申請書。
- 提交申請：租戶填妥申請書後,連同相等於2,500港元的銀行本票作為意向金,遞交至屋邨辦事處。
- 資格審核：房委會將審核申請人的資格。
- 發出購樓通知書：審核通過後,房委會會安排律師發出正式的購樓通知書。
- 辦理法律手續：申請人需委聘律師,在指定期限內辦理購樓手續,包括簽署買賣協議及樓契。
- 完成交易：支付樓價餘額後,交易便告完成,租戶正式成為業主。
單位定價、折扣及轉讓限制詳解
租置計劃最吸引人之處,莫過於其極具競爭力的定價機制和相對寬鬆的按揭安排。然而,這背後亦附帶嚴格的轉讓限制,是所有潛在買家必須權衡的關鍵因素。
租置單位售價如何計算？
單位的售價並非一口價,而是經過嚴謹的評估程序。計算公式的核心是「經調定市值」,即在單位的評估市值基礎上,扣除一項「特別抵免額」,以反映舊式公屋設計與新式房屋的差異,以及單位過往欠缺業權的因素。
定價公式：單位最終售價 = (經調定市值) x (適用折扣率)
折扣率非常吸引,首次推出時介乎評估市值的一五折至一八折之間。這意味著一個市值200萬的單位,其售價可能低至30-40萬。此外,若買家在首兩年內購買,更可享有全額的維修基金特別折扣。
買賣及轉讓限制（禁售期）
為防止投機炒賣,確保公共資源公平運用,租置單位設有嚴格的轉讓限制,這與資助房屋懶人包：居屋、綠置居、白居二分別與按揭攻略中提及的其他計劃相似。限制期由首次出售的轉讓契據日期起計：
| 年期 | 轉售對象及條件 |
|---|---|
| 首2年內 | 只能以不高於原價的價格,轉售予房委會。 |
| 第3至第5年 | 可在第二市場（綠表或白居二買家）自由定價出售,無需補地價；或以不高於原價的價格售回予房委會。 |
| 5年後 | 可選擇在第二市場免補地價出售,或在繳付補價後於公開市場自由出售。 |
購買租置單位的按揭安排
考慮到租置單位的樓齡普遍較高,金融機構的按揭審批是關鍵一環。為此,房委會提供了法定保證,為買家提供極大的融資便利：
- 按揭保證期：房委會為租置單位提供由首次售出日起計長達25年的法定保證。
- 高成數按揭：在此保證期內,銀行及財務機構一般無需對單位進行估價,即可批出高達100%的按揭貸款（即「零首期」）,還款期最長可達25年。
- 利息類型：買家可選擇最優惠利率按揭（P-Plan）或香港銀行同業拆息按揭（H-Plan）。
這種靈活的按揭政策,與大灣區樓市政策與投資潛力分析中探討的內地房地產金融工具有著本質區別,充分體現了香港資助房屋政策的獨特性。
總結
「租者置其屋計劃」無疑是香港房屋政策史上重要的一章,它成功協助大量基層家庭踏上置業階梯。對於身處那39個特定屋邨的租戶而言,這是一個極具吸引力的財務選項,能以極低成本將租金負擔轉化為個人資產。然而,潛在買家也必須清晰認知到單位樓齡、未來維修開支以及轉讓限制等因素。在做出決策前,應全面評估自身的財務狀況與長遠居住需求,並深入了解香港整體的樓市政策與投資潛力,才能做出最明智的抉擇。
FAQ 常見問題
1. 購買租置單位後,可以出租嗎？
不可以。根據房委會規定,在轉讓限制期內（即首次出售日起計五年內）,業主不得將單位出租、分租或以任何形式放棄管有權。若要在五年後將單位出租,必須先向房委會繳付補價,解除轉讓限制,將單位轉為私人住宅性質後方可合法出租。
2. 租置單位的維修責任由誰承擔？
單位成為私人物業後,內部維修保養由業主自行負責。至於屋邨的公用地方及設施（如外牆、升降機、走廊等）的維修保養,則由該屋邨的業主立案法團共同負責,費用會從管理費或特別集資中攤分。這意味著業主需要承擔潛在的大型維修開支。
3. 錯過了這次機會,將來還有新的租置計劃屋邨推出嗎？
這是市場非常關注的問題。雖然政府在2005年後已停止推出新的租置計劃屋邨,但近年社會有強烈聲音要求「重推」或擴大計劃。政府已表示會研究相關可行性,例如出售現有租置計劃的剩餘未售單位,以及探討將更多具潛力的舊式公屋納入計劃。建議密切留意香港房屋委員會的官方公佈。
4. 購買租置單位是否需要通過壓力測試？
一般情況下,由於有房委會的法定按揭保證,銀行在審批租置單位按揭時會較為寬鬆,許多買家可獲豁免壓力測試。然而,最終審批權仍在於個別銀行或財務機構,它們可能會根據申請人的信貸紀錄及還款能力作出綜合評估。
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