中國房地產市場的深度調整已進入第五年，樓價持續下行正引發一場潛在的金融風暴。近期數據顯示，內地主要城市的樓價自高位回落已超過三成，導致數以百萬計的物業陷入「房貸倒掛」的困境，即按揭貸款餘額超過物業當前市值。這場席捲全國的負資產危機，不僅讓業主承受巨大壓力，更對銀行體系的資產質素構成嚴峻挑戰。然而，官方公佈的住房貸款銀行壞帳率卻長期維持在1%左右的低水平，這種數據與市場現實之間的巨大反差，引發了外界對潛在風險規模的廣泛關注。本文將深入剖析當前中國樓市的應對策略、數據背後的真相，以及其對大灣區金融穩定可能構成的衝擊。
本文核心要點
- 危機隱現：內地樓價持續下跌，數百萬宗按揭貸款陷入「負資產」狀態，業主與銀行同陷困境。
- 非典型操作：國有銀行採取延期還款、協助尋找買家等「軟著陸」方式，避免即時確認壞帳。
- 數據迷霧：法院減緩受理違約案件，導致官方公佈的約1%按揭壞帳率可能嚴重低估真實風險。
- 潛在衝擊：潛在的壞帳損失高達數千億元人民幣，可能透過金融系統傳導，影響大灣區的經濟穩定。
樓市深度調整：「房貸倒掛」現象普遍化
所謂「負資產」或「房貸倒掛」，是指業主尚未償還的按揭貸款金額，已經超過其物業的當前市場價值。這種情況在樓價急速下跌的市場中尤為常見。對於在過去數年樓市高位時承造高成數按揭的買家而言，他們正首當其衝地面對這一風險。
根據私營機構的數據，北京、上海等一線城市的樓價已從高峰期回落超過三分之一，而二三線城市的跌幅更為劇烈。瑞銀集團（UBS）在2026年初的報告中估計，到2027年，中國可能有多達330萬套住宅的貸款處於資不抵債狀態，相關的按揭及商業貸款潛在損失或高達2320億元人民幣。這意味著，一個龐大的群體正被鎖定在價值縮水的資產和沉重的債務之間，進退維谷。
銀行業的「靜默」自救：官方數據下的潛在風暴
面對日益嚴峻的負資產問題，中國的銀行業並未如傳統市場般觸發大規模的強制拍賣（銀主盤），反而採取了一系列非典型的「靜默」自救措施。這些舉動的核心目標，是盡可能延緩風險暴露，維持賬面上的資產質素穩定。
💡 延期還款而非違約
據《彭博》引述知情人士消息，多家大型國有銀行已主動接觸面臨還款困難的借款人，提供長達兩年的按揭還款寬限期。在此期間，業主可能只需償還利息甚至暫緩還款，而銀行不會將其列為違約。這種做法雖然能暫時緩解業主的現金流壓力，但本質上是將問題延後，寄望樓市能在寬限期內回暖。
💡 司法系統的「窗口指導」
與此同時，地方司法系統亦在扮演關鍵角色。消息指，全國多地的地方法院已放緩受理銀行提出的房屋貸款違約訴訟，部分法院甚至對銀行可提起的訴訟數量設下限制。此舉直接減少了市場上強制拍賣的銀主盤數量，避免了因供應劇增而對樓價造成進一步的衝擊。這解釋了為何市場上感受到的壓力與官方數據之間存在巨大鴻溝。
數據迷霧：官方壞帳率的可信度受質疑
在上述延期還款和減緩司法拍賣的雙重操作下，官方公佈的銀行按揭貸款不良率（NPL）得以維持在約1%的極低水平。然而，這一數字與市場的真實狀況形成鮮明對比，其可信度備受質疑。
| 評估指標 | 官方數據/操作 | 市場真實情況 |
|---|---|---|
| 按揭壞帳率 | 長期維持在約 1% | 市場估計數百萬宗負資產，潛在損失數千億元 |
| 銀行應對 | 提供最長2年還款寬限期 | 延遲確認壞帳，將風險延後處理 |
| 司法程序 | 地方法院減緩受理違約案件 | 行政干預限制銀主盤湧現，扭曲市場訊號 |
| 風險狀況 | 賬面風險極低 | 系統性風險被掩蓋，透明度不足 |
這種處理方式本質上是一種「以時間換空間」的策略，希望透過時間推移和政策支持來化解危機。然而，如果樓市基本面未能改善，這些被暫時掩蓋的風險終將浮出水面，屆時對銀行體系的衝擊可能會更加猛烈。彭博行業研究估算，價值數千億元人民幣的房貸可能已處於負資產狀態，這是一個不容忽視的潛在風險庫。
對大灣區金融市場的潛在影響與啟示
雖然香港的銀行監管體系與內地有所不同，但中港兩地金融市場早已緊密相連。內地樓市的潛在危機，仍可能透過多種渠道對大灣區，特別是香港，構成影響。
- 金融穩定風險：不少香港銀行在內地的業務佔比甚高，內地房地產企業和個人貸款的資產質素一旦惡化，將直接影響這些銀行的盈利能力和資本充足率，構成系統性風險。
- 投資者信心衝擊：內地處理負資產問題的透明度不足，會動搖國際投資者對中國金融體系的信心。這種情緒可能蔓延至香港市場，影響資金流向與資產定價。可參考美國經濟數據對香港市場的影響，外部因素疊加內部憂慮，市場情緒將更為脆弱。
- 政策借鑑與警示：相比之下，香港擁有更市場化的處理機制和更透明的數據披露。例如，香港金融管理局會定期公佈負資產住宅按揭貸款的統計數字，讓市場能清晰掌握風險水平。內地的經驗正提醒我們，維持一個透明、法治化的市場環境至關重要。
常見問題 (FAQ)
1. 什麼是「負資產」或「房貸倒掛」？
「負資產」指物業的市場價值跌至低於其尚欠的按揭貸款額。舉例來說，若閣下以500萬買入單位，承造400萬按揭，當樓價跌至350萬時，物業價值已低於貸款額，便陷入負資產狀態。
2. 銀行提供還款寬限期，對業主是好是壞？
短期而言，這對面臨現金流困難的業主是「好消息」，因為可以暫時避免斷供和被收樓的命運。但長遠來看，這只是將債務問題延後，並未解決物業價值縮水的根本問題。若樓價持續不振，寬限期結束後問題依然存在。
3. 為何官方的壞帳數據與市場感受有巨大落差？
主要原因在於非市場化的干預措施。首先，銀行透過提供寬限期，避免將有困難的貸款者歸類為「違約」。其次，法院系統減緩受理相關案件，人為地減少了進入拍賣市場的銀主盤數量。兩者疊加，導致官方數據未能即時反映真實的信貸風險。
4. 作為香港投資者，應如何看待內地樓市的風險？
投資者應保持高度警覺。首先，應認識到官方數據可能存在扭曲，不能單憑表面數據作投資決策。其次，在評估持有內地房地產相關資產（如內房股、債券或相關基金）時，必須將這一潛在的壞帳風險納入考量，並做好充分的風險管理。
結論
中國樓市的負資產問題，是一場正在靜默中蔓延的危機。當局透過銀行延期還款及司法緩衝等行政手段，成功地避免了危機的即時爆發，維持了金融市場的表面穩定。然而，這種「拖延戰術」是一把雙刃劍，它以犧牲市場透明度和延遲風險暴露為代價。如果中國經濟和樓市未能如預期般在短期內復甦，這些被掩蓋的風險將可能累積成一個更大的金融黑洞，最終對整個金融體系，包括緊密相連的大灣區，帶來更深遠的衝擊。對於市場參與者而言，穿透數據迷霧，理解潛在風險的真實規模，是應對未來不確定性的關鍵所在。(資料截至2026年第一季)
