居屋英文官方全稱是什麼?一文掌握HOS綠白表及補地價術語

居屋的正式英文名稱是什麼？

在處理香港相關的金融或法律文件時,精準的術語是專業的基石。「居屋」作為香港特有的資助房屋計劃,其官方英文名稱對於任何與房地產融資、資產評估或客戶背景審查相關的專業人士而言,都是必須掌握的核心詞彙。

官方全稱：Home Ownership Scheme

「居屋」的官方、也是最正式的英文翻譯是 Home Ownership Scheme。這個名稱直接揭示了該計劃的核心目的：協助特定收入群體的香港居民實現置業夢想。它並非單純的出租或福利性住房,而是帶有資助性質的「所有權」計劃。

常用縮寫：HOS

在各類報告、銀行內部文件及專業交流中,為了簡潔起見,HOS 是最被廣泛接受和使用的縮寫。例如,在提及某個特定的居屋屋苑時,可能會表述為 “an HOS flat in Tin Shui Wai”。

主理機構：香港房屋委員會 (Hong Kong Housing Authority)

負責推行及管理居屋計劃的官方機構是香港房屋委員會,其英文為 Hong Kong Housing Authority,通常縮寫為 HA。在查閱官方政策、申請資格或二手市場轉讓限制時,HA 的公告和文件是最權威的資訊來源。可參考其官方網站獲取第一手資料。

剖析核心分野：居屋 (HOS) vs 公屋 (PRH)

對於大灣區乃至國際投資者而言,經常會混淆居屋 (HOS) 與公屋。雖然兩者均由香港房屋委員會管理,但其本質、目的及金融屬性截然不同。一個清晰的對比,有助於進行準確的資產評估與風險判斷。

比較維度	居屋 (Home Ownership Scheme)	公屋 (Public Rental Housing)
英文名稱	Home Ownership Scheme (HOS)	Public Rental Housing (PRH)
核心目的	資助合資格人士購買自有物業	為低收入家庭提供可負擔的租賃居所
產權歸屬	業主擁有帶轉讓限制的業權	業權歸香港房屋委員會所有,住戶為租客
金融屬性	可作按揭融資的資產 (Asset)	純粹的租賃權 (Tenancy Right),無融資價值
市場流動性	需補地價後才能在公開市場自由轉售	不可轉售,僅可依規進行戶籍變更

理解 HOS 和 PRH 的分野至關重要。例如,在評估一位客戶的資產負債表時,一個 HOS 單位在完成補地價程序後,其市場價值可被視為個人資產；而 PRH 的居住權則不具備同等的資產屬性。

與居屋相關的核心房地產術語英文

圍繞居屋的交易和申請流程,衍生出一系列獨特的術語。無論是審閱客戶文件還是撰寫市場分析,掌握這些詞彙的精準翻譯都必不可少。

⁌ 綠表與白表英文：Green Form & White Form

申請居屋的資格主要分為兩類,其英文表達方式直接影響文件處理的準確性：

• 綠表 (Green Form): 主要資格授予現有的公屋租戶或合資格的公屋申請者。持有綠表資格意味著申請人若成功購買居屋,需交還其公屋單位。其英文直接對應為 Green Form,例如 “Green Form applicant” 或 “Green Form eligibility”。
• 白表 (White Form): 資格面向符合特定入息及資產限額的香港永久性居民（非公屋住戶）。其英文為 White Form。

⁌ 補地價英文：Premium Payment

這是居屋金融屬性中最核心的概念。由於政府在出售居屋時提供了折扣,業主若希望在公開市場（而非僅限於綠表或白表資格持有者的第二市場）上出售、出租或以其他方式轉讓其單位,必須向政府補回當初購房時的土地差價。這個過程的標準英文是 Premium Payment。

• 金融詞彙拆解：“Premium” 在此處意指「溢價」或「補價」,指的是物業當前十足市值與當初購入時折扣價之間的差額。因此,”Premium Payment” 直譯為「補價支付」,精準地描述了這一金融行為。

⁌ 白居二英文：White Form Secondary Market Scheme (WSM)

「白居二」是近年來活躍香港資助房屋市場的一項重要政策,它允許合資格的白表申請者,在居屋第二市場（即未補地價的市場）購買二手居屋單位。其官方英文全稱為 White Form Secondary Market Scheme,縮寫為 WSM。

金融及法律文件中的實際應用情境

掌握術語的最終目的是應用。對於金融從業員而言,無論是客戶盡職調查 (Due Diligence) 還是信貸風險評估,對這些術語的理解深度直接關係到決策品質。

❖ 銀行按揭申請文件常見術語

試想,當您審核一份來自香港的客戶按揭申請時,看到物業類型被標註為 “HOS flat (Premium unpaid)”,這意味著什麼？

• Implication 1: 該物業的按揭成數可能受到香港金融管理局 (HKMA) 對資助房屋的特定指引所限制。
• Implication 2: 銀行需要評估該物業的「十足市值」(Full Market Value) 和「折扣後價值」(Value after discount),並基於更保守的估值進行貸款審批。
• Implication 3: 若貸款目的涉及轉按套現,銀行必須確認是否有未繳付的 “Premium”,因為這會直接影響物業的法定押記權。

❖ 房地產投資報告中的正確用法

在撰寫關於香港住宅市場的分析報告時,精準用詞能顯著提升報告的專業度和可信性。例如,分析市場成交量時,應明確區分：

• First-hand HOS market: 一手居屋市場,指由房委會直接發售的單位。
• HOS Secondary Market (Green Form buyers): 居屋第二市場,買方為綠表資格持有者。
• HOS Secondary Market (WSM buyers): 居屋第二市場,買方為「白居二」資格持有者。
• Open Market (Premium paid): 公開市場,指已完成補地價、可自由買賣的居屋單位。

將成交數據按上述分類進行剖析,能更深刻地揭示不同政策驅動下的市場動態,而非籠統地以「居屋市場」一詞概括。這樣的分析對於制定精準的大灣區房地產投資策略極具價值。

總結

對於立足大灣區的金融專業人士而言,「居屋英文」不僅是一個語言翻譯問題,更是理解香港房地產市場結構、政策導向及金融產品設計的關鍵切入點。從 Home Ownership Scheme (HOS) 的基本定義,到 Premium Payment 的深層金融邏輯,再到 Green/White Form 及 WSM 的市場劃分,每一個術語都對應著特定的規則、風險與機遇。將這些詞彙融入日常的分析框架與文件溝通中,是體現區域金融專業性的重要一環。

FAQ 常見問題

1. HOS 和 PRH 在英文定義上有何關鍵區別？

最關鍵的區別在於「所有權」與「租賃權」。HOS (Home Ownership Scheme) 旨在提供資助所有權 (subsidized ownership),業主擁有物業的業權,可作為資產進行按揭。而 PRH (Public Rental Housing) 則提供租賃權 (tenancy right),住戶僅為租客,其居住權利不可作為金融資產抵押。

2. 英文文件中提及「綠表資格」應該如何精準表達？

最精準的表達是 “Green Form eligibility”。在句子中可以這樣應用：「The applicant possesses Green Form eligibility, allowing him to purchase an HOS flat in the secondary market without premium payment.」（該申請人擁有綠表資格,允許其在第二市場購買未補地價的居屋單位。）

3. 「補地價」的英文 Premium Payment 在財務報表上如何體現？

在個人資產負債表上,一個未補地價的居屋單位應被視為一項受限制資產 (restricted asset)。其公允價值 (fair value) 的計算需要扣除預計的補地價金額 (estimated premium payable)。補地價完成後,該或有負債 (contingent liability) 消失,資產的市場價值才得以完全釋放,從而在報表上反映為非流動資產的增值。

4. 為何金融從業員必須精準掌握這些香港房產術語？

原因有三：風險管理,錯誤理解 HOS 物業的轉讓限制可能導致信貸審批失誤；客戶溝通,使用專業術語能與來自香港的客戶或合作夥伴建立信任；市場分析,精準的術語是進行深度、細分市場研究的基礎,有助於洞察政策對樓市的真實影響。

5. 白居二 (WSM) 的英文全稱是什麼？它與一手居屋市場有何不同？

白居二的英文全稱是 White Form Secondary Market Scheme (WSM)。它與一手居屋市場的核心區別在於交易對象和物業樓齡。一手居屋市場是由房委會直接出售全新單位給綠表和白表申請者。而 WSM 則是允許合資格的白表買家,在第二市場上向現有居屋業主購買二手、未補地價的單位。

*免責聲明：本會所載資料僅供參考及行業交流用途,並不構成任何投資或專業建議。中港澳金融資訊交流協會對內容之準確性及因依據該資料所作決定不承擔任何責任。